Acheter un bien immobilier en Espagne

10/10/2024

Acheter un bien immobilier en Espagne n'est pas chose facile ! Il y a non seulement la barrière des langues (la langue espagnole et les langues régionales) mais également la barrière juridique.

L’objet du présent article est de souligner le fait qu’en Espagne le rôle du notaire espagnol diffère de celui de son homologue français. En effet, alors que le notaire français procède dès la prise du dossier à une série de vérifications d’ordre juridique, administratif et urbanistique, le notaire espagnol n'en vérifier qu'une partie. Ce dernier, la plupart du temps, n’est saisi par les parties qu’au moment de la signature de l’acte de vente et non au moment de la signature du compromis de vente. L'acheteur arrive alors déjà engagé. 

Dans la pratique c’est généralement l’agent immobilier qui mène à bien toute l’opération d’acquisition et accompagne aussi bien le vendeur que l’acquéreur dans les diverses formalités. Toutefois, le professionnel de l’immobilier n'est pas avocat et a un intérêt personnel de mener à bien la vente pour percevoir sa commission. Il est donc fortement recommandé de s’entourer des conseils d’un avocat tout au long du processus d’acquisition afin d’éviter toute mauvaise surprise.

L’avocat vérifiera notamment le titre de propriété du bien vendu, les charges fiscales existantes ou encore la conformité urbanistique. La non-vérification de ces différents points peuvent engendrer de sérieux problèmes juridiques par la suite.

Il arrive que certains clients viennent consulter tardivement l'avocat alors que des documents contractuels ont déjà été signés (contrat d’arrhes ou contrat de vente) et que le mal est fait (par exemple la découverte qu’il existe un autre propriétaire, d’importantes charges ou des inconformités urbanistiques). La seule solution passe alors la plupart du temps par les tribunaux qui sont très engorgés (prévoir plusieurs années de procédure).

D’autre part, l’avocat pourra également participer dans l’élaboration et la négociation des différents contrats (contrat d’arrhes et acte de vente) afin de défendre les intérêts de l’acquéreur. Bien souvent les agents immobiliers font signer des contrats d’arrhes aux parties déjà prérédigés sans laisser place à la négociation. La négociation des conditions suspensives est pourtant très importantes. Les parties oublient bien souvent que l’acte de vente, même s’il est rédigé initialement par un notaire, peut être négocié et modifié.

Une autre particularité de l’Espagne réside dans les différentes législations régionales et locales qui existent. Il est nécessaire de prendre en compte la législation de la communauté autonome où est situé le bien immeuble. Ces disparités législatives peuvent affecter tant le droit fiscal (le taux des droits de mutation n’est pas le même en fonction de la région), que le droit civil (certaines communautés, telle que la Catalogne, disposent de leur propre Code civil) ou encore le droit urbanistique.

Face à toutes ces complexités, il est donc fortement recommandé de s’entourer des conseils d’un avocat espagnol qui pourra sauvegarder les droits et intérêts de l'acquéreur.

FOULON ABOGADOS se tient à votre disposition pour tout complément d’information quant à un projet d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.

Adrián FOULON GONZÁLEZ.